Три случая

на освободени сделки по ДДС в строителството.

Всяко регистрирано по ДДС лице е длъжно да начислява данъка при извършваните от него продажби. Общото правило в Закона за ДДС е, че облагаема с ДДС е всяка сделка с изключение на изрично посочените като освободени.

В тази статия накратко ще разгледам кои са освободените сделки, за които не се дължи ДДС характерни за  строителството и  на какво трябва да се обърне внимание при тях.

1. Освободени сделки с ограничени вещни права върху земя:

В своята дейност фирмите извършващи строителни услуги и особено тези, които строят нови сгради често учредяват или прехвърлят ограничени вещни права върху земя. Такива са: право на ползване, право на строеж, право на преминаване (сервитут). Тяхното учредяване и прехвърляне е предмет на освободена сделка по ДДС. По желание на доставчика (прехвърлителя) тя може да бъде облагаема. Този избор не се декларира в НАП.

Най-често обект на сделки е правото на строеж. По право собственикът на земята е собственик на всяка постройка върху нея. Правото на строеж е начин да се раздели собствеността върху земята от собствеността на сградата построена върху нея. То се учредява от собственика на земята в полза на лице, което не е собственик.  Особеното в случая е, че учредяването и прехвърлянето на  правото на строеж е освободена сделка до момента на издаване на разрешението за сроеж на сградата, за която се учредява или прехвърля право на строеж.

2. Освободени сделки със земя, която не е УПИ:

Прехвърлянето на собственост върху земя, която не е урегулиран поземлен имот също е освободена сделка. В тази категория попадат земеделските земи и нерегулираните имоти и едно специално регламентирано изключение: прилежащия терен към сгради, които не са нови. Една сграда или част от нея се определя като нова, ако от датата на разрешението й за ползване не са минали 5 години (60 месеца).

Прилежащия към сградата терен  е застроената площ (това е площта, която е под сградата) и площта около застроената площ, отстояща на 3 метра от външните очертания на ограждащите стени на първия надземен или полуподземен етаж, в рамките на парцела. Един прост пример за определяне на прилежащ терен на сграда: ако сградата е с размери 10*15м., то прилежащия терен ще бъде (10+6)*(15+6) = 16*21=336 кв.м. Ако сградата е „стара“, то и прилежащия терен е освободен от облагане с ДДС. Само ако прехвърлителя желае сделката може да е облагаема. Останалата част от парцела, като част от УПИ при продажба се облага с ДДС.

3. Освободени сделки със сгради, които не са нови.

Възможността да се продават сгради без да се начислява ДДС интригува предприемачите, особено тези, които продават сгради на физически лица,  нерегистрирани по ЗДДС. Освободена от облагане с ДДС е сграда, ако от датата на издаване на разрешението й за ползване са изминали 60 месеца.

Тези, които искат да продадат такава сграда, обаче трябва да преценят 2 неща: 

1/ Ползван ли е ДК при придобиване на сградата? Ако е ползван ДК, трябва да се направи корекция и да се начисли ДДС до размера на ползвания данъчен кредит. Точния размер на корекцията се изчислява по формула, която е регламентирана в ЗДДС. Като общо правило може да се каже, че колкото по-стара е сградата и колкото по-малък е размера на ползвания при придобиването й данъчен кредит, толкова по-малък ще е размера на начисления ДДС под формата на корекция.

2/ Има ли фирмата много покупки, които са с право на частичен данъчен кредит?  Наличието на освободени сделки намалява  коефициента в справката – декларация по ДДС. От тук намалява и ползвания частичен данъчен кредит. 

В заключение искам да подчертая, че при някои сделки възможността да не се начислява ДДС е силно привлекателна и затова е важно да се обмислят добре плюсовете и минусите на такова решение. Ако имате конкретен казус, който обмисляте заявете своята данъчна консултация

За повече информация: тел. 0898860910

„Варна Акаунт” – За да не се превърне счетоводството Ви в щетоводство!