Замяна на право на строеж срещу обезщетение и ЗДДС. Какво трябва да знаете, за да не се стопи печалбата Ви?

Замяна на право на строеж срещу обезщетение е широко разпространен начин на работа в строителството през последните 30 години. При него собственика на парцела прехвърля на строителя правото на строеж срещу задължение на строителя да построи сградата и собственика да получи апартаменти (и/или други обекти) в нея. Това е начин на работа изгоден и за двете страни. На собственика на парцела дава едновременно сигурност и удобство. На фирмите, които нямат финансов ресурс за купуване на парцели предоставя възможност да работят и реализират печалби. За да не се стопят тези печалби,  трябва да се обърне внимание на 5 основни неща, относно данъчното тълкуване  по ЗДДС на този вид сделки:

1. ЗАМЯНАТА НА ПРАВО НА СТОЕЖ СРЕЩУ ЧАСТ ОТ СГРАДАТА Е БАРТЕР.

Според ЗДДС когато плащането по дадена сделка е изцяло или отчасти със стока или услуга е налице бартер. При бартера за целите на ДДС се приема, че са налице 2 сделки и  всяка от страните е продавач на това, което дава и купувач на това, което взема. В конкретния случай собственика на парцела продава право на строеж и купува апартаменти, а  фирмата продава апартаменти и купува право на строеж.

2. ДАТА НА ДАНЪЧНОТО СЪБИТИЕ ПРИ ЗАМЯНА НА ПРАВО НА СТРОЕЖ:

Сделките с недвижими имоти и права върху тях са строго формални и се сключват само писмено, с нотариална заверка на подписите. Дата на сделката  по прехвърляне на правото на строеж е датата на нотариалния акт. Едновременно с това строителната фирма, получава правото на строеж като авансово плащане за бъдещите й услуги по изграждане на жилищата, затова от датата на нотариалния акт започва да тече 5 дневния срок, в който трябва да се издаде фактура от строителната фирма за полученото авансово плащане.

3. СТОЙНОСТ НА СДЕЛКАТА ПРИ ЗАМЯНА НА ПРАВО НА СТРОЕЖ:

За целите на ДДС стойността на данъчната основа на получено от фирмата авансово плащане е стойността на полученото право на строеж.

Според чл. 26(7) ЗДДС „ Когато възнаграждението е определено изцяло или частично в стоки или услуги, без страните да са му придали парично изражение, данъчната основа на всяка от доставките към датата на възникване на данъчното събитие е данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока, ……. или на направените преки разходи за извършване на предоставената услуга.“  Към датата на сключването на договора за строителната фирма е важно да определи стойността на полученото право на строеж, за да издаде фактура за полученото авансово плащане и да може правилно да планира паричния си поток.  Тук има няколко варианта:

Вариант 1: Прехвърленото право на строеж има парично изражение.

В договора страните са придали парично изражение на  прехвърляното право. В този случай определеното парично изражение е стойността на полученото авансово плащане и за него следва да се издаде фактура.

Вариант 2: Прехвърленото право на строеж няма определена цена, но има документ за придобиването му.

Макар, че в договора страните не са придали парично изражение на прехвърленото право на строеж, прехвърлителя има документи за придобиването му (обикновено договор за покупка), от който е видна цената на придобиване на парцела. В случая може да се приеме по аналогия от чл. 33 (1) от ЗДДФЛ, според който „Облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото …….“, че стойността на правото на строеж, е сумата платена при придобиването на земята. Стойността на данъчната основа на полученото авансово плащане ще е част от цената на придобиване на парцела пропорционална на отношението между РЗП на обектите, за които се прехвърля правото на строеж  и общата РЗП на бъдещата сграда.

Вариант 3: Прехвърленото право на строеж няма определена цена и няма документ за придобиването му.

 В този случай в договора страните не са придали парично изражение на прехвърленото право на строеж  и прехвърлителя няма документи, от които да може да се определи цена на придобиване (при придобиване по наследство, дарение и др.).  В този случай ЗДДС казва, че данъчната основа е  пазарната цена на прехвърленото право на строеж, по аналогия с вариант 2 – пазарната цена на земята. Ако няма достатъчно достоверни данни за пазарната цена на парцела най-добре е да се използват услугите на лицензиран оценител.

4. РЕГИСТРАЦИЯ ПО ЗДДС ПРИ ЗАМЯНА НА ПРАВО НА СТРОЕЖ:

Ако фирмата, получаваща правото на строеж срещу задължението да построи цялата сграда е неристрирана по ЗДДС, за нея е вероятно  с издаването на фактура за полученото авансово плащане да възникне задължение за регистрация по ЗДДС.  Тъй като прагът за регистрация по ЗДДС е 50000 лв., а пазарните цени на УПИ са високи, това е почти сигурно в случаите, когато собственикът на земята я е придобил с покупко-продажба или за данъчна основа трябва да се използва пазарната цена на парцела.  Особено внимание трябва да се обърне на изискването на ЗДДС, когато оборотът от 50000 лв. е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, заявлението за регистрация по ЗДДС да бъде подадено в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът (в конкретния случай датата на нотариално изповядване на сделката).

5. ПРИКЛЮЧВАНЕ НА СДЕЛКАТА ПО ЗАМЯНА НА ПРАВО НА СТРОЕЖ:

Дотук разгледах основните моменти, които трябва да бъдат взети под внимание при подписване на нотариалния акт за замяна на право на строеж срещу собственост на част от обектите в бъдещата сграда. Полученото право на строеж  от строителната фирма е авансово плащане по продажбата на тези обекти.

Датата на окончателното им предаване във вида, в който е договорено или датата на  издаването на разрешение за ползване на сградата (зависи коя от двете дати е определена в договора) е момента в който трябва да се доначисли дължимия ДДС за тази сделка. За строителя данъчната основа ще бъде себестойността на изградените обекти (апартаменти, студиа, магазини и др.), които съгласно договора са собственост на прехвърлителите на правото на строеж. От тази данъчна основа следва да се приспадне сумата на получения аванс и върху разликата да се начисли ДДС . В случай, че строителната фирма не е начислила ДДС върху получения аванс тъй като не е била регистрирана по ЗДДС, то в издадената фактура ДДС се начислява върху  цялата себестойност на обектите без да се приспада аванса. Фактурата се издава в 5 дневен срок от датата, на която се счита, че задължението на строителя е изпълнено.

И в заключение още веднъж:

За да бъде резулатата от тази замяна на право на строеж срещу обезщетение да е максимално предвидим и да няма неприятни и скъпоструващи изненади от страна на НАП е необходимо всички параметри по сделката да бъдат предварително обмислени, а дължимите данъци да бъдат прогнозирани и  оптимизирани. Това може да бъде направено с помощта на компетентен и навременен съвет от счетоводител с опит в сферата на строителството.

Ако Ви предстои сделка по замяна на право на строеж срещу изграждане на сграда и искате да имате яснота за действията си и да сте сигурни, че сте взели предвид всички дължими плащания към бюджета, се свържете с мен на тел. 0898860910, за да уговорите час за данъчна консултация.

За да не се превърне счетоводството Ви в щетоводство!